Plafond état daté 380 euros : ce que la loi encadre

Le plafond état daté 380 euros est un maximum réglementaire fixé par décret en 2020. Il limite à 380 € TTC ce que votre syndic peut facturer pour l'état daté, le document transmis au notaire juste avant la signature de l'acte authentique de vente. Attention : ce plafond ne concerne pas le pré-état daté du compromis, dont le prix reste libre.

Et c'est là que naissent la plupart des mauvaises surprises au moment de vendre. Deux documents, des noms presque identiques, un seul encadré. Voyons ce que recouvre vraiment ce plafond et comment vérifier que votre syndic le respecte.

Que recouvre le plafond état daté de 380 euros

L'état daté est établi par le syndic à la demande du notaire, quelques jours avant la vente définitive. Il récapitule la situation financière exacte du vendeur et de l'acquéreur vis-à-vis de la copropriété à la date de signature : sommes restant dues, provisions appelées, avances, charges futures connues.

Le décret du 21 février 2020 en a plafonné le coût à 380 € TTC. Avant, les montants variaient fortement d'un cabinet à l'autre, certains dépassant largement cette somme. Le plafond s'applique aujourd'hui à tous les syndics, professionnels comme bénévoles.

Ce que le plafond encadre précisément :

• l'établissement de l'état daté lui-même, dans ses trois parties (sommes dues par le vendeur, sommes dont la copropriété pourrait être redevable, et charges à venir) ;
• la transmission de ce document au notaire chargé de l'acte ;
• le travail de recensement comptable nécessaire à sa production.

Un exemple concret. Vous signez votre acte authentique le 15 mars. Votre notaire sollicite l'état daté début mars. Le syndic le produit, le facture, et ce montant ne peut pas dépasser 380 € TTC, quelle que soit la complexité de votre dossier.

Ce que le plafond de 380 euros ne couvre pas

Voici ce que beaucoup de vendeurs découvrent trop tard : le plafond ne s'applique qu'à l'état daté. Pas au pré-état daté.

Le pré-état daté, lui, se prépare en amont, au moment du compromis de vente. Il donne à votre acheteur une photographie de la copropriété et des charges avant qu'il ne s'engage : montant des charges courantes, travaux votés, procédures en cours, état du fonds de travaux. Sa production découle de l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation, issu de la loi ALUR du 24 mars 2014.

Or son prix n'est encadré par aucun plafond légal. Il reste libre.

Cette liberté tarifaire explique des écarts considérables d'un syndic à l'autre. Certains facturent le document quelques centaines d'euros, parfois davantage, en invoquant le temps passé à rassembler les pièces. D'autres l'intègrent dans leurs prestations courantes. Rien, dans la loi, ne fixe de limite.

Confondez les deux documents, et vous croirez protégé par le plafond un service qui, en réalité, ne l'est pas. La différence entre pré-état daté et état daté mérite donc d'être comprise avant toute signature.

Pourquoi deux documents aux noms si proches

Le pré-état daté intervient en début de parcours, pour informer l'acheteur avant le compromis. L'état daté arrive à la fin, pour arrêter les comptes au jour de la vente. L'un éclaire la décision d'achat, l'autre solde les comptes entre vendeur et acquéreur.

Le législateur a plafonné le second, le plus standardisé, mais a laissé le premier hors du dispositif. Résultat : le mot « plafond » rassure, alors qu'il ne couvre qu'une partie du coût réel de la vente.

Comment vérifier la facturation de votre syndic

Quand votre notaire réclame l'état daté, demandez à votre syndic le détail de ce qu'il facture. Une ligne doit apparaître clairement : « état daté », avec un montant qui ne dépasse pas 380 € TTC.

Quelques réflexes utiles :

1. Vérifiez l'intitulé exact de la prestation facturée. « État daté » et « pré-état daté » ne relèvent pas des mêmes règles.
2. Contrôlez que le montant de l'état daté est bien inférieur ou égal à 380 € TTC, taxes comprises.
3. Conservez la facture et le courriel de demande du notaire, qui datent la prestation.
4. En cas de doute, demandez par écrit la référence réglementaire sur laquelle le syndic s'appuie.

Une situation vécue. Un vendeur reçoit une facture mentionnant « frais de mutation : 450 € ». Sous cet intitulé flou se cachent parfois l'état daté et des frais annexes mal distingués. En réclamant le détail poste par poste, il constate que l'état daté est bien à 380 €, le reste correspondant à d'autres prestations. La transparence évite le malentendu.

Que faire en cas de dépassement sur l'état daté

Si la somme facturée au titre de l'état daté excède 380 € TTC, vous êtes fondé à contester. Le plafond est d'ordre réglementaire : il s'impose au syndic.

La démarche, étape par étape :

• adressez un courrier ou courriel au syndic, en rappelant le décret de 2020 et le plafond de 380 € TTC ;
• demandez la régularisation de la facture et le remboursement du trop-perçu le cas échéant ;
• si le syndic ne répond pas ou maintient sa position, votre notaire peut intervenir, puisque c'est lui qui centralise le règlement au moment de l'acte.

En cas de blocage persistant, l'ANIL propose une information gratuite sur vos droits en copropriété. Vous pouvez aussi consulter la fiche officielle sur la vente d'un logement en copropriété.

Pour le pré-état daté, en revanche, aucun plafond ne vous permet de contester un prix jugé élevé. Votre seul levier reste la comparaison. Un pré-état daté moins cher existe, et rien ne vous oblige à passer par votre syndic pour l'obtenir au moment du compromis.

Anticiper le coût réel de votre vente

Pour un vendeur en copropriété, deux lignes de coût se distinguent. L'état daté, plafonné à 380 € TTC, tombe à la fin. Le pré-état daté, au prix libre, intervient au compromis.

Comprendre cette séparation, c'est budgéter sans surprise. La facture de fin de parcours est bornée. Le document du compromis, lui, mérite d'être comparé, car c'est là que les écarts se jouent.

Reste la question de qui paie le pré-état daté, qui revient souvent : c'est le vendeur. D'où l'intérêt de maîtriser ce poste avant de signer quoi que ce soit.

Questions fréquentes

Le plafond de 380 euros s'applique-t-il au pré-état daté ?

Non. Le plafond de 380 € TTC concerne uniquement l'état daté, demandé par le notaire avant l'acte authentique. Le pré-état daté, remis au moment du compromis, n'est soumis à aucun plafond légal. Son prix est librement fixé.

Que faire si le syndic facture plus de 380 euros pour l'état daté ?

Contestez par écrit en rappelant le décret de 2020. Demandez la régularisation et, si besoin, le remboursement du trop-perçu. Votre notaire, qui centralise les règlements au moment de la vente, peut appuyer la démarche. Le plafond s'impose au syndic.

Le plafond de 380 euros inclut-il la TVA ?

Oui. Le montant de 380 € s'entend TTC, c'est-à-dire toutes taxes comprises. Le syndic ne peut donc pas facturer 380 € hors taxes puis y ajouter la TVA. La somme finale réglée pour l'état daté reste plafonnée à 380 € tout compris.

Peut-on refuser de payer le pré-état daté au syndic ?

Vous ne pouvez pas échapper à l'obligation de fournir ce document à votre acheteur, prévue par la loi. En revanche, vous n'êtes pas obligé de l'obtenir auprès de votre syndic. Un service en ligne conforme peut le produire, souvent à un coût bien inférieur.

Les trois gestes à retenir avant de signer

Vérifiez d'abord sur votre facture que la ligne « état daté » ne dépasse pas 380 € TTC, et réclamez le détail poste par poste dès qu'un intitulé reste flou.

Distinguez ensuite les deux documents : l'état daté plafonné de fin de vente, et le pré-état daté du compromis, au prix libre, que vous pouvez faire établir ailleurs que chez votre syndic.

Comparez enfin le coût du pré-état daté avant de vous engager. Notre service de pré-état daté en ligne vous le fournit pour 39 €, conforme à l'article L.721-2 du CCH, avec remboursement si votre notaire le refuse.