Pré-état daté vs état daté : quelle différence ?

Pré-état daté vs état daté : le pré-état daté informe votre acheteur sur les charges de copropriété au moment du compromis, tandis que l'état daté règle définitivement vos comptes avec le syndic le jour de la signature chez le notaire. Le premier prépare la vente, le second la clôture. Ce sont deux documents différents, à deux moments différents.

Cette confusion est fréquente et compréhensible : les deux portent sur les mêmes thèmes, à savoir les charges, les travaux et la situation financière du lot vendu. Pourtant, ils n'interviennent pas au même stade et ne servent pas la même fonction. Cet article détaille chaque document, leur calendrier, leur contenu et leur coût.

Le pré-état daté : informer l'acheteur avant le compromis

Le pré-état daté est un document d'information remis à l'acheteur avant ou au moment de la signature du compromis de vente. Son objectif est simple : permettre à votre acheteur d'acquérir en connaissance de cause, en sachant ce que représente le lot en copropriété qu'il s'apprête à acheter.

Cette obligation découle de la loi ALUR du 24 mars 2014, qui a renforcé l'information de l'acquéreur en copropriété. Concrètement, l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation impose de joindre à la promesse de vente une série d'éléments sur la copropriété et sur le lot concerné.

Le pré-état daté rassemble notamment :

• le montant des charges courantes du budget prévisionnel payées par le vendeur ;
• les sommes pouvant rester dues au syndic (arriérés éventuels) ;
• l'état des éventuelles procédures en cours dans la copropriété ;
• les informations sur le fonds de travaux et les travaux votés.

Prenons un cas concret. Vous vendez un appartement et votre acheteur signe le compromis dans trois semaines. Le pré-état daté lui indique que les charges trimestrielles s'élèvent à environ 450 euros et qu'aucun arriéré n'existe sur votre lot. Il sait ainsi à quoi s'attendre une fois propriétaire. Pour une présentation complète, vous pouvez consulter notre article qu'est-ce qu'un pré-état daté.

L'état daté : solder les comptes chez le notaire

L'état daté intervient bien plus tard, juste avant la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire. Sa finalité n'est plus l'information mais le règlement définitif des comptes entre vous, votre acheteur et le syndic.

Ce document permet au notaire de répartir précisément les sommes entre vendeur et acheteur au jour de la vente. Qui doit quoi à la copropriété ? Quelles avances ont été versées ? Quelles charges restent à appeler ? L'état daté répond à ces questions avec des chiffres arrêtés à une date proche de la signature.

L'état daté est encadré par l'article 5 du décret du 17 mars 1967. Il se compose traditionnellement de trois parties :

1. les sommes dues par le vendeur au syndicat des copropriétaires ;
2. les sommes dont le syndicat est ou sera débiteur envers le vendeur ;
3. les sommes incombant désormais à l'acheteur (provisions futures, fonds de travaux, etc.).

Sans ce document, le notaire ne peut pas finaliser la répartition financière. C'est lui qui retient, le cas échéant, les sommes nécessaires sur le prix de vente pour régler ce que vous devez encore à la copropriété.

Pré-état daté vs état daté : tableau comparatif

Le moyen le plus clair de distinguer les deux documents reste de les mettre côte à côte. Le tableau suivant résume les différences essentielles entre pré-état daté et état daté.

Critère	Pré-état daté	État daté
Moment	Avant ou au compromis	Avant l'acte authentique
Finalité	Informer l'acheteur	Solder les comptes
Base légale	L.721-2 CCH (loi ALUR)	Décret du 17 mars 1967
Destinataire principal	L'acheteur	Le notaire
Qui le demande	Le vendeur	Le notaire (ou le vendeur)
Caractère	Informatif	Comptable et définitif

Retenez surtout cette logique de calendrier : le pré-état daté ouvre la vente, l'état daté la referme. L'un éclaire votre acheteur, l'autre arrête les comptes au centime près.

Qui paie le pré-état daté et l'état daté ?

La question du coût revient systématiquement, car les deux documents ne se financent pas de la même manière. La distinction est importante pour votre budget de vente.

Le coût de l'état daté

L'état daté est établi par le syndic, qui le facture au vendeur. Son tarif est plafonné par la réglementation. Cette dépense vous incombe en tant que vendeur, et elle est généralement réglée au moment de la vente par l'intermédiaire du notaire.

Le coût du pré-état daté

Le pré-état daté, lui, n'est pas soumis au même plafond réglementaire. Lorsque le syndic le fournit, il peut le facturer librement, et le délai d'obtention atteint parfois plusieurs semaines. C'est précisément ici qu'une solution alternative présente un intérêt.

Vous pouvez en effet faire établir votre pré-état daté en ligne, à partir des documents que vous détenez déjà (relevés de charges, procès-verbaux d'assemblée, appels de fonds). Notre service le produit pour 39 euros, conforme à l'article L.721-2 du CCH, avec une garantie : satisfait ou remboursé si le notaire refuse le document. Pour aller plus loin, consultez notre page d'accueil.

Le contenu diffère selon le document

Au-delà du calendrier, le contenu lui-même n'est pas identique. Le pré-état daté reste un document de synthèse : il donne une photographie de la situation à un instant donné, destinée à éclairer une décision d'achat.

L'état daté va plus loin dans le détail comptable. Il établit les soldes exacts, prend en compte les régularisations de charges les plus récentes et anticipe les appels de fonds à venir. C'est un document de clôture, qui ne tolère pas l'approximation puisqu'il sert de base à un transfert d'argent.

Imaginez une assemblée générale qui a voté un ravalement de façade deux mois avant votre vente. Le pré-état daté signalera l'existence de ces travaux votés. L'état daté, lui, précisera la part exacte qui vous reste due et celle qui sera transférée à votre acheteur, conformément aux accords passés dans le compromis.

Comment éviter de confondre les deux dans votre vente

Dans la pratique, une vente en copropriété se déroule en deux temps qui correspondent exactement à ces deux documents. Repérer ce calendrier vous évite tout retard de dernière minute.

Au moment de la mise en vente et de la préparation du compromis, vous rassemblez le pré-état daté et les pièces de la copropriété. Plus tard, à l'approche de la signature définitive, le notaire sollicite l'état daté auprès du syndic. Anticiper ces deux étapes vous épargne la pression des délais.

Une erreur courante consiste à attendre le dernier moment pour le pré-état daté, en pensant qu'un seul document suffit. Or, sans pré-état daté, votre compromis peut être fragilisé, car l'acheteur dispose d'un droit de rétractation prolongé si les informations obligatoires lui manquent.

Questions fréquentes

Peut-on demander un seul document pour toute la vente ?

Non. Le pré-état daté et l'état daté répondent à deux obligations distinctes, à deux moments différents. Le premier informe votre acheteur au compromis, le second sert au notaire pour solder les comptes. Vous aurez besoin des deux au cours d'une vente en copropriété.

Qui paie le pré-état daté et qui paie l'état daté ?

Dans les deux cas, c'est le vendeur qui supporte la dépense. L'état daté, établi par le syndic, est facturé au vendeur dans la limite d'un plafond réglementaire. Le pré-état daté peut être facturé librement par le syndic, ou produit en ligne pour un coût réduit à partir de vos documents.

Peut-on contester un état daté ?

Si vous constatez une erreur dans l'état daté, par exemple un arriéré déjà réglé ou une régularisation mal calculée, vous pouvez demander une rectification au syndic avant la signature. Le notaire vérifie également la cohérence des montants. Une contestation se traite donc en amont de l'acte authentique.

Le syndic doit-il fournir les deux documents ?

Le syndic est tenu de fournir l'état daté avant la vente définitive, dans le cadre réglementaire. Pour le pré-état daté, vous n'êtes pas obligé de passer par le syndic : vous pouvez le faire établir par un autre moyen à partir des pièces dont vous disposez déjà.

Vos prochaines étapes

• Identifiez où vous en êtes : si vous préparez le compromis, c'est le pré-état daté qu'il vous faut ; si vous approchez de la signature notariale, c'est l'état daté.
• Rassemblez dès maintenant vos relevés de charges, appels de fonds et procès-verbaux d'assemblée pour produire votre pré-état daté sans attendre le délai du syndic.
• Transmettez le pré-état daté à votre acheteur avec le compromis, et laissez le notaire solliciter l'état daté en temps voulu auprès du syndic.