Pré-état daté, divorce et séparation : comment faire ?

Lors d'un divorce ou d'une séparation, le pré-état daté ne change pas. C'est le même document que pour n'importe quelle vente : un dossier d'information remis à l'acheteur avant la signature du compromis, qui détaille la situation financière du lot au sein de la copropriété. Ce qui change, c'est le contexte. Deux ex-conjoints copropriétaires, une indivision à gérer : il faut s'organiser pour le demander et le financer. Le document, lui, reste identique.

Imposé par l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation, issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, le pré-état daté informe votre acheteur sur les charges, les travaux votés et les éventuelles dettes attachées au lot. Un divorce n'ajoute aucune ligne spécifique à ce dossier. Ce qui se complique, c'est la décision de vendre et la répartition entre vous.

Pré-état daté et indivision : ce que change une séparation

Tant que la vente n'est pas effective, un bien acheté à deux reste la propriété des deux. On parle d'indivision : chacun détient une quote-part, souvent 50/50, parfois dans une proportion fixée à l'achat. Cette indivision subsiste pendant toute la procédure de divorce, jusqu'à la liquidation du régime matrimonial.

Concrètement, la vente de l'appartement engage les deux indivisaires. Le syndic, lui, n'a pas à connaître les détails de votre séparation. Il établit le pré-état daté pour le lot concerné, sur demande, sans se soucier de savoir lequel des copropriétaires le sollicite.

Le document reste identique à celui d'une vente ordinaire. Pour revoir ce qu'il contient précisément, notre article sur ce qu'est un pré-état daté détaille chaque rubrique.

Qui demande le pré-état daté quand on est deux ?

En principe, la demande relève du vendeur. Dans une indivision, les deux ex-conjoints sont vendeurs. Mais un seul peut matériellement s'en charger auprès du syndic, ou confier la tâche au notaire chargé de la vente.

Inutile que les deux signent la demande du document lui-même. La décision de vendre, elle, suppose l'accord des deux indivisaires. Le pré-état daté n'est qu'une étape technique, une fois cette décision prise.

Prenons un cas fréquent. Madame a quitté le logement, Monsieur y vit encore et suit la mise en vente avec l'agence. C'est lui qui demande le pré-état daté, ou qui laisse le notaire s'en charger. Madame n'a pas à intervenir sur ce point précis, dès lors qu'elle a donné son accord à la vente dans le cadre de la procédure.

Si vous vendez sans intermédiaire, notre guide sur la vente entre particuliers explique comment organiser la demande à deux sans agence.

Le rôle du notaire, parfois de deux notaires

Le notaire occupe une place centrale dans une vente liée à un divorce. Il reçoit le pré-état daté, vérifie sa cohérence, l'intègre au dossier de vente. Le même notaire assure souvent, en parallèle, la liquidation du régime matrimonial : c'est lui qui partagera le prix de vente entre vous, selon vos quotes-parts et les comptes à régler.

Il arrive que chaque ex-conjoint ait son propre notaire. Fréquent quand les relations sont tendues, ou quand les intérêts divergent sur le partage. Cela ne ralentit pas forcément la vente : les deux études travaillent ensemble, et les honoraires se répartissent sans surcoût pour vous, puisqu'ils sont fixés par un tarif réglementé.

Le pré-état daté, dans tous les cas, transite par le notaire acquéreur, qui le communique à l'acheteur avant le compromis. Si vous vous demandez à quel moment précis ce document intervient, notre calendrier du vendeur en copropriété situe chaque étape.

Qui paie le pré-état daté en cas de divorce ?

Le pré-état daté reste à la charge du vendeur, par défaut. En indivision, cette charge pèse donc sur les deux ex-conjoints, en proportion de leurs quotes-parts.

En pratique, plusieurs options existent :

• l'un des deux avance le coût, qui sera régularisé lors du partage du prix de vente ;
• la dépense est portée au compte de l'indivision et déduite du produit de la vente avant répartition ;
• vous convenez d'un partage immédiat, par exemple moitié-moitié.

Le prix du pré-état daté varie fortement selon qu'il est produit par le syndic ou par un service en ligne. Nous détaillons ces écarts dans notre comparatif sur qui paye le pré-état daté. À 39 €, notre service reste une dépense modeste à régulariser entre vous, bien plus simple à partager qu'une facture de syndic parfois nettement plus élevée.

Un conseil concret : notez par écrit, même par un simple message, qui a payé quoi. Au moment de la liquidation, ces petites avances se perdent facilement et génèrent des discussions inutiles.

Quand l'un des deux ne coopère pas

C'est la situation la plus redoutée. L'un veut vendre, l'autre traîne, ne répond pas, refuse de signer. Le pré-état daté n'est pas le vrai obstacle ici : le blocage porte sur la décision de vendre elle-même.

Tant que l'indivision tient, aucun indivisaire ne peut vendre le bien entier sans l'accord de l'autre. Vous pouvez toujours commander le pré-état daté de votre côté, mais il ne servira à rien si la vente ne peut pas aboutir faute d'accord.

Les issues varient selon le degré de blocage. Le dialogue par l'intermédiaire des avocats ou du notaire règle une partie des cas. Quand il ne suffit pas, la loi prévoit des mécanismes, que nous abordons dans la FAQ ci-dessous.

Retenez une chose. Préparer le dossier de vente en amont, pré-état daté inclus, vous fait gagner du temps le jour où l'accord se débloque. Pas d'attente de plusieurs semaines pour le document au dernier moment. Un pré-état daté obtenu rapidement permet d'enchaîner dès que la situation se dénoue.

Articulation avec la liquidation du régime matrimonial

La vente de l'appartement s'inscrit dans un ensemble plus large : la liquidation de votre régime matrimonial. Le notaire dresse les comptes entre vous, intègre le prix de vente, déduit le capital restant dû du prêt immobilier, détermine ce que reçoit chacun.

Le pré-état daté intervient en amont de cette mécanique. Il sécurise la transaction vis-à-vis de l'acheteur en l'informant des charges et des travaux votés. Prenez un appartement avec un ravalement voté en assemblée générale : l'information figure au dossier, ce qui peut influer sur le prix négocié, donc sur le montant à partager.

Pour comprendre comment les travaux votés pèsent sur le document, consultez notre article sur l'impact des travaux d'AG.

Questions fréquentes

Faut-il l'accord des deux pour demander le pré-état daté ?

Pour la demande matérielle du document auprès du syndic, non : un seul indivisaire, ou le notaire, peut l'effectuer. En revanche, la vente du bien suppose l'accord des deux copropriétaires. Le pré-état daté n'est qu'une pièce du dossier ; c'est la décision de vendre qui exige l'unanimité en indivision.

Qui paie le pré-état daté en indivision ?

La charge revient aux deux ex-conjoints, en proportion de leurs quotes-parts. En pratique, l'un avance souvent la somme, ensuite régularisée au moment du partage du prix de vente. Vous pouvez aussi la faire porter au compte de l'indivision. L'essentiel : garder une trace écrite de qui a réglé la dépense.

Et si l'un des deux bloque la vente ?

Le pré-état daté peut toujours être commandé de votre côté, mais il ne débloquera pas la vente si l'accord de l'autre indivisaire manque. Le blocage se traite d'abord par le dialogue, via les avocats ou le notaire. À défaut, la voie judiciaire reste ouverte pour sortir de l'indivision.

Le juge peut-il ordonner la vente du bien ?

Oui. Nul n'étant contraint de rester en indivision, un indivisaire peut saisir le tribunal pour demander le partage, ce qui peut conduire à la vente du bien, le cas échéant aux enchères. C'est une procédure longue, utilisée en dernier recours. Pour les détails officiels, le portail service-public présente les règles de la vente d'un logement en copropriété.

Les prochaines étapes concrètes

Si vous vendez dans un contexte de divorce ou de séparation, avancez dans cet ordre.

1. Confirmez par écrit l'accord de vente entre vous, même informel, avant tout engagement.
2. Désignez qui demande le pré-état daté et qui en avance le coût, en notant la dépense pour la régularisation future.
3. Transmettez le dossier au notaire chargé de la vente, qui l'articulera avec la liquidation de votre régime matrimonial.

Commander votre pré-état daté en amont évite de perdre du temps le jour où l'accord se concrétise. Notre service vous le fournit pour 39 €, conforme à l'article L.721-2 du CCH, avec remboursement si le notaire refuse le document.