Travaux votés en AG et pré-état daté : qui paie ?

Les travaux votés en AG figurent dans votre pré-état daté parce que l'acheteur doit savoir ce qui l'attend. La règle de paiement, elle, tient en une phrase : le copropriétaire au moment de l'appel de fonds règle la dépense, sauf accord contraire entre vous et l'acheteur. Reste à dater précisément chaque appel.

C'est là que tout se joue. Un même chantier peut vous incomber ou revenir à votre acheteur selon le jour où le syndic émet l'appel. Quelques semaines d'écart suffisent à déplacer une facture de plusieurs milliers d'euros d'un côté ou de l'autre.

Pourquoi les travaux votés en AG apparaissent dans le pré-état daté

Le pré-état daté est le document que vous remettez avant la signature pour informer votre acheteur de la situation financière du lot. Il découle de l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation, issu de la loi ALUR du 24 mars 2014. Son rôle : éviter que l'acheteur découvre après l'achat une dépense votée dont personne ne lui avait parlé.

Les travaux votés en assemblée générale font partie de ces dépenses. Ravalement de façade, réfection de toiture, mise aux normes de l'ascenseur, remplacement d'une chaudière collective : dès qu'un montant est adopté par l'AG, il engage la copropriété. Et il doit être tracé dans votre pré-état daté.

L'acheteur s'appuie sur ces informations pour décider, parfois pour négocier. Un pré-état daté qui passe sous silence un ravalement à 12 000 euros voté trois mois plus tôt n'est pas un document fiable. Pour comprendre l'ensemble de ce qu'il contient, voyez notre page sur ce que sert le pré-état daté.

Trois situations de travaux à distinguer

Tous les travaux votés ne sont pas au même stade. Le pré-état daté doit refléter cette nuance, car elle change qui paie.

• Travaux votés mais non encore appelés. L'AG a adopté la dépense, mais le syndic n'a émis aucun appel de fonds. Rien n'est exigible pour l'instant. Le document doit néanmoins mentionner que ces travaux existent et leur montant prévisionnel.
• Travaux en cours d'appel. Le financement est fractionné en plusieurs appels échelonnés. Certains sont déjà émis, d'autres viendront. La répartition se fera appel par appel, selon la date de chacun.
• Travaux en cours d'exécution. Le chantier a commencé, les appels se succèdent au rythme de l'avancement. C'est souvent la situation la plus tendue, car des appels supplémentaires peuvent tomber pendant votre processus de vente.

Un exemple. Une AG de mars vote une réfection de toiture à 30 000 euros, financée en trois appels : juin, septembre, décembre. Vous vendez en octobre. L'appel de juin et celui de septembre vous reviennent ; celui de décembre incombera à l'acheteur, devenu copropriétaire d'ici là. Sauf si vous en avez décidé autrement dans le compromis.

La règle de paiement : le copropriétaire à la date de l'appel de fonds

Le principe est posé clairement : celui qui doit la provision est le copropriétaire à la date d'exigibilité de l'appel de fonds. Pas celui qui a voté en AG. Pas celui qui était propriétaire le jour du vote. Celui qui l'est au moment où l'appel devient exigible.

Concrètement : si l'appel tombe avant la signature de l'acte authentique, c'est vous. S'il tombe après, c'est votre acheteur. La date du transfert de propriété, fixée chez le notaire, fait office de ligne de partage.

Cette règle légale s'applique « sauf accord contraire ». Vous et votre acheteur pouvez convenir d'une autre répartition dans le compromis. Cas fréquent : un vendeur accepte de prendre à sa charge la totalité d'un ravalement voté avant la vente, même les appels postérieurs, parce que l'acheteur en a fait une condition. Cet accord doit être écrit noir sur blanc dans l'avant-contrat, sinon la règle légale reprend le dessus.

Un point souvent mal compris : le vote en AG ne déclenche pas le paiement. Tant que le syndic n'a pas appelé les fonds, rien n'est dû. L'acheteur qui croit hériter d'une dette parce qu'un chantier a été voté avant son arrivée se trompe, dès lors qu'aucun appel n'était exigible avant l'acte.

La traçabilité, votre meilleure protection

Un pré-état daté solide ne se contente pas d'écrire « ravalement voté ». Il date, chiffre et situe chaque élément. Cette précision vous protège autant qu'elle informe l'acheteur.

Pour chaque chantier voté, indiquez :

1. La date de l'assemblée générale et le numéro de la résolution.
2. Le montant total voté et la quote-part affectée à votre lot.
3. Les appels déjà émis, avec leur date d'exigibilité.
4. Les appels restant à venir et leur calendrier prévisionnel.

Cette traçabilité coupe court aux contestations après la vente. Si l'acheteur conteste plus tard une répartition, le procès-verbal d'AG et l'échéancier des appels tranchent sans débat. Même logique que pour la quote-part dans le pré-état daté : ce qui est daté et chiffré ne se discute pas.

L'oubli d'un chantier voté fait partie des erreurs fréquentes dans un pré-état daté. Un vendeur qui établit son document sans relire les derniers procès-verbaux d'AG s'expose à devoir s'expliquer après la signature, parfois à supporter une dépense qu'il aurait pu faire porter à l'acheteur.

Comment retrouver les travaux votés avant d'établir votre document

Les informations se trouvent dans les procès-verbaux des dernières assemblées générales et dans vos appels de fonds. Conservez-les soigneusement : ce sont vos pièces justificatives.

Si une AG récente a voté des travaux dont vous n'avez pas encore reçu le détail, demandez au syndic l'échéancier prévisionnel des appels. La demande est légitime et entre dans les informations nécessaires à la vente. En cas de silence prolongé, notre article sur le cas où le syndic ne répond pas vous donne la marche à suivre.

Vérifiez aussi les travaux votés mais reportés ou suspendus. Une résolution adoptée puis gelée faute de devis conforme reste à mentionner, avec sa situation réelle. L'acheteur doit pouvoir distinguer un chantier imminent d'un projet en sommeil.

Questions fréquentes

Et si un appel de fonds arrive entre le compromis et l'acte ?

Situation classique. Entre la signature du compromis et celle de l'acte authentique, plusieurs semaines s'écoulent, parfois plusieurs mois. Si un appel de fonds devient exigible pendant cet intervalle, c'est vous qui le réglez, puisque vous êtes encore le copropriétaire. Le transfert de propriété n'a pas eu lieu. Sauf clause contraire au compromis, impossible de le reporter sur l'acheteur. D'où l'intérêt d'anticiper ce point dès l'avant-contrat.

L'acheteur peut-il renégocier le prix à cause de travaux votés ?

Oui, et c'est fréquent. Si votre pré-état daté révèle des travaux votés représentant une charge future significative, l'acheteur peut demander un ajustement du prix ou une répartition différente. La négociation se mène avant la signature du compromis, lorsque les marges existent encore. Un document transparent dès le départ vaut mieux qu'une découverte tardive, qui peut faire échouer la vente pendant le délai de rétractation.

Comment prouver les votes en cas de désaccord ?

Le procès-verbal de l'assemblée générale est la preuve. Il mentionne la résolution, le montant adopté et le résultat du vote. Conservez-en une copie, ainsi que les appels de fonds correspondants. Ces documents suffisent à établir ce qui a été décidé et quand. En cas de litige sur la répartition après la vente, ce sont eux qui font foi.

Que se passe-t-il si un vote est contesté ?

Une résolution d'AG peut être contestée en justice dans un délai légal après sa notification. Si un chantier voté fait l'objet d'une contestation au moment de votre vente, mentionnez-le dans le pré-état daté. L'acheteur doit savoir que la dépense, bien que votée, n'est pas définitivement acquise. Le syndic peut vous indiquer si une procédure est en cours. Cette information évite les mauvaises surprises des deux côtés.

Faut-il mentionner des travaux votés pour un parking ou une cave ?

Si votre lot comprend un parking ou une cave rattaché à la copropriété, les travaux votés les concernant suivent la même logique. Notre page sur le pré-état daté du parking et de la cave détaille ces cas particuliers.

Ce que vous pouvez faire maintenant

Les travaux votés en AG ne compliquent votre vente que s'ils restent flous. Trois actions concrètes :

• Rassemblez les procès-verbaux des deux ou trois dernières assemblées générales et la liste de vos appels de fonds récents.
• Datez chaque chantier voté et situez les appels par rapport à la date prévue de l'acte : ce qui tombe avant vous revient, ce qui tombe après revient à l'acheteur, sauf accord écrit au compromis.
• Établissez votre pré-état daté en y reportant ces éléments précisément, ou faites-le relire avant de le transmettre à votre notaire.

Un document daté et chiffré ferme la porte aux contestations. Vous gagnez du temps, et votre acheteur signe en confiance.