Qui paye le pré-état daté ? Le vendeur, on vous explique

Le pré-état daté est payé par le vendeur. La règle ne souffre aucune exception légale. Ce document découle de l'obligation d'information qui pèse sur vous quand vous vendez un lot de copropriété : avant la signature, vous devez remettre à votre acheteur les informations financières et juridiques sur le bien et sur la copropriété. La dépense vous revient.

Cette logique surprend. Beaucoup de vendeurs imaginent que les frais de vente se partagent, ou que l'acheteur absorbe la plupart des coûts administratifs. Pour le pré-état daté, non. Voyons pourquoi, et comment intégrer cette somme à votre budget sans mauvaise surprise.

Pourquoi le vendeur paye le pré-état daté

Le pré-état daté existe à cause de vous, au sens juridique. Dès que vous mettez en vente un appartement, un parking ou une cave en copropriété, la loi vous impose de fournir à l'acheteur un état précis de la situation : charges courantes, sommes restant dues, travaux votés, fonds de travaux, procédures éventuelles.

Cette obligation vient de la loi ALUR du 24 mars 2014, qui a renforcé l'information de l'acquéreur. L'idée tient en une phrase. Votre acheteur doit savoir, avant de s'engager, ce qu'il achète vraiment et ce qu'il devra payer une fois propriétaire. Le pré-état daté rassemble ces données.

Puisque l'obligation vous incombe, la dépense aussi. Pas question de la transférer d'office à l'acheteur. Même principe que pour le diagnostic de performance énergétique ou l'attestation de surface : ces documents informent l'acheteur, mais c'est le vendeur qui les commande et les règle.

Dans un dossier classique, le pré-état daté arrive au moment du compromis. Votre notaire ou votre agent le réclame pour constituer le dossier. La facture, elle, est à votre nom.

Combien coûte un pré-état daté et qui l'encaisse

Le pré-état daté n'a pas de tarif réglementé. Établi par le syndic, son prix varie selon les copropriétés et peut atteindre plusieurs centaines d'euros. La somme s'ajoute à vos frais de vente, au même titre que les diagnostics obligatoires.

Il existe une alternative. Le syndic n'est pas seul à pouvoir produire le document : il doit vous transmettre les informations nécessaires, mais la synthèse peut être rédigée à partir de pièces que vous détenez déjà ou que vous obtenez. De quoi le faire établir à moindre coût, autour de quelques dizaines d'euros.

Pour le détail de la facturation, consultez notre article sur ce que coûte réellement un pré-état daté. Vous y verrez ce qui justifie les écarts de prix d'un dossier à l'autre.

Dans tous les cas, c'est vous qui réglez. Que le document vienne du syndic ou d'un service en ligne, la charge reste celle du vendeur.

Pré-état daté et état daté : deux documents, deux payeurs

C'est ici que naissent les confusions. Pré-état daté et état daté portent des noms voisins, mais ils interviennent à deux moments différents et ne sont pas payés par la même personne.

Le pré-état daté intervient en amont, au stade du compromis. Il informe l'acheteur avant qu'il ne s'engage. Le vendeur le paye.

L'état daté intervient à la fin, juste avant la signature de l'acte authentique chez le notaire. Il fait le point comptable définitif entre le vendeur, l'acheteur et le syndic : qui doit quoi à la date exacte du transfert de propriété. Cet état daté est fréquemment mis à la charge de l'acheteur, soit par usage, soit par une clause du compromis.

Document	Moment	Payeur habituel
Pré-état daté	Au compromis	Le vendeur
État daté	Avant l'acte authentique	Souvent l'acheteur

Voilà pourquoi on entend tout et son contraire. Si quelqu'un vous affirme que « l'acheteur paye », il pense sans doute à l'état daté. Pour trancher la question, lisez notre comparaison entre le pré-état daté et l'état daté.

Un exemple. Madame R. vend son deux-pièces. En mars, elle commande le pré-état daté pour le compromis : elle le paye. En juin, au moment de signer chez le notaire, l'état daté est demandé au syndic, et son coût est prélevé sur le décompte de l'acheteur, conformément à la clause du compromis. Deux documents, deux factures, deux payeurs.

Ce que vous pouvez négocier (et ce qui ne se négocie pas)

La charge légale du pré-état daté ne se négocie pas. La loi l'attribue au vendeur, point. Vous ne pouvez pas exiger que l'acheteur le finance comme condition de la vente.

Rien n'interdit en revanche un accord amiable. Vendeur et acheteur peuvent convenir, dans le compromis, que l'acheteur prendra à sa charge tout ou partie de certains frais, en contrepartie d'autre chose dans la négociation. C'est rare, et cela suppose que l'acheteur y trouve un intérêt. Dans la pratique, peu d'acheteurs acceptent de payer un document qui sert d'abord à les informer.

Ce qui se négocie vraiment, c'est le prix du document. Vous avez le choix de la source :

• le faire établir par le syndic, au tarif qu'il pratique ;
• le constituer vous-même à partir de vos documents de copropriété ;
• passer par un service en ligne qui le rédige à partir des pièces que vous fournissez.

Cette liberté de choix est votre vraie marge de manœuvre. Le poste de dépense existe, mais son montant dépend largement de vous. Pour savoir si l'option « par vos propres moyens » vous convient, voyez notre guide sur faire son pré-état daté soi-même.

Intégrer le pré-état daté dans votre budget de vente

Anticipez ce coût dès la mise en vente. Trop de vendeurs le découvrent au moment du compromis, sous la pression des délais, et règlent sans comparer. Un peu de planification suffit à l'éviter.

Voici les postes à prévoir côté vendeur, en plus du pré-état daté :

• les diagnostics techniques obligatoires ;
• l'éventuelle commission d'agence si vous passez par un intermédiaire ;
• les sommes restant dues à la copropriété, à régulariser au moment de la vente ;
• les frais de mainlevée si votre bien est encore grevé d'un prêt.

Dans cet ensemble, le pré-état daté reste un poste modeste. Son montant, lui, peut varier du simple au décuple selon la source. Là où le syndic facture parfois plusieurs centaines d'euros, un document en ligne se situe autour de quelques dizaines. À prestation légalement équivalente, l'écart vaut la comparaison.

Pensez aussi au délai. Le syndic dispose d'un temps de réponse, et un dossier qui traîne retarde votre compromis. Notre article sur le délai du pré-état daté par le syndic détaille ce point. Un document obtenu vite, c'est une vente qui ne stagne pas.

Si vous voulez établir votre pré-état daté sans passer par les tarifs du syndic, notre service le génère en ligne à partir des pièces de votre copropriété, conforme à l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation.

Questions fréquentes sur le paiement du pré-état daté

Peut-on faire payer l'acheteur par accord amiable ?

Oui, par un accord écrit dans le compromis, mais cela reste inhabituel. La loi attribue la charge au vendeur, et vous ne pouvez pas l'imposer à l'acheteur. Un acheteur accepte rarement de financer un document destiné à l'informer. Si un accord existe, il s'inscrit dans une négociation globale et doit figurer noir sur blanc dans l'avant-contrat.

Le pré-état daté est-il déductible fiscalement ?

Pour une résidence principale, la question ne se pose généralement pas, la plus-value étant exonérée. Pour un bien locatif ou une résidence secondaire soumise à la plus-value immobilière, certains frais liés à la vente peuvent venir en déduction du calcul. Les règles sont précises et évoluent. Rapprochez-vous de votre notaire ou d'un conseil fiscal pour votre situation exacte ; ne vous fiez pas à une règle générale.

En cas de vente en indivision, qui paye ?

Les indivisaires sont vendeurs ensemble. La charge du pré-état daté se répartit donc entre eux, en principe à hauteur de leurs quotes-parts dans l'indivision. En pratique, l'un avance souvent la somme et les autres le remboursent. Un seul document est établi pour le lot vendu, peu importe le nombre de vendeurs.

En VEFA, qui paye le pré-état daté ?

La vente en l'état futur d'achèvement concerne un logement neuf vendu par un promoteur. Le pré-état daté ne s'applique pas à cette première vente, puisque la copropriété ne fonctionne pas encore comme un immeuble ancien. La question ressurgit plus tard, quand vous revendez ce bien à votre tour : vous serez alors le vendeur, et vous paierez.

Le syndic peut-il refuser de fournir le document ?

Le syndic doit transmettre les informations nécessaires à la vente. Il ne peut pas vous laisser sans réponse indéfiniment. En cas de blocage, consultez nos repères sur l'obligation du syndic de fournir le pré-état daté. Et vous gardez toujours la possibilité de constituer le document autrement.

Par où commencer

Le pré-état daté est à votre charge, c'est acquis. Reste à agir dans le bon ordre pour ne pas subir le calendrier de votre vente.

1. Vérifiez auprès de votre acheteur, ou de votre notaire, à quel moment le document sera réclamé.
2. Comparez le tarif du syndic avec une solution en ligne avant de commander, l'écart est souvent significatif.
3. Réunissez dès maintenant vos pièces de copropriété, derniers appels de charges, procès-verbaux d'assemblée, règlement, pour produire le document sans attendre.

Ces trois points réglés, votre compromis avance sans accroc, et la facture du pré-état daté reste là où elle doit être : maîtrisée.