État daté, pré-état daté : quelle différence ?
État daté, pré-état daté, différence exacte : deux documents, deux moments de la vente, deux payeurs. Le comparatif clair pour ne plus les confondre.
Entre état daté et pré-état daté, la différence tient au moment et à la fonction. Le pré-état daté accompagne le compromis de vente : il informe votre acheteur sur la copropriété avant qu'il signe. L'état daté arrive plus tard, au moment de l'acte authentique chez le notaire, pour régler vos comptes avec la copropriété. Deux documents distincts, souvent confondus.
Un troisième terme circule aussi : « état daté de vente ». Le plus souvent, il désigne simplement l'état daté. Nous y reviendrons.
Cette confusion n'a rien d'anodin. Elle pousse certains vendeurs à commander le mauvais document, à payer deux fois, ou à découvrir en fin de parcours qu'une pièce manque. Voici de quoi remettre chaque document à sa place.
Le pré-état daté : informer l'acheteur avant le compromis
Le pré-état daté est un document d'information. Il présente à votre acheteur la situation financière et juridique de la copropriété, avant la signature du compromis. Son cadre légal vient de la loi ALUR du 24 mars 2014, codifiée à l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation.
Concrètement, il rassemble le règlement de copropriété, l'état descriptif de division, les montants de charges des deux derniers exercices, le fonds de travaux, les procédures en cours et l'existence éventuelle de travaux votés en assemblée générale. L'acheteur signe en connaissance de cause.
Prenons un cas fréquent. Vous vendez un deux-pièces, l'acheteur veut signer le compromis dans dix jours. L'agent immobilier vous réclame le pré-état daté. Sans lui, la signature est bloquée : l'acheteur doit disposer de ces informations pour que son délai de rétractation de dix jours démarre correctement.
Ce document sert donc en amont. Si vous voulez creuser son rôle exact, nous l'avons détaillé dans à quoi sert le pré-état daté.
L'état daté : régler les comptes chez le notaire
L'état daté, lui, arrive à la fin. Il est établi juste avant l'acte authentique de vente, à la demande du notaire. Sa fonction est comptable : il fixe précisément qui doit quoi entre vous, l'acheteur et la copropriété au jour de la vente.
Il se compose de trois parties. La première indique les sommes que vous devez encore au syndic, charges impayées et avances comprises. La deuxième précise les sommes que la copropriété vous doit éventuellement. La troisième détaille les charges qui incomberont au nouveau propriétaire après la vente.
Grâce à ces chiffres, le notaire répartit les comptes au centime près. Vous devez 340 euros d'appels de charges du trimestre en cours ? Cette somme est retenue sur le prix de vente et versée au syndic. L'acheteur, de son côté, sait ce qu'il devra à partir de la signature.
L'état daté n'a de valeur qu'à une date donnée, celle de son établissement. C'est pourquoi le notaire le demande au dernier moment, parfois quelques jours seulement avant la vente.
« État daté de vente » : un synonyme, pas un troisième document
Le terme « état daté de vente » sème le doute. Dans la grande majorité des cas, il désigne exactement l'état daté défini plus haut. L'ajout de « de vente » insiste simplement sur le contexte : ce document accompagne la vente et sert au notaire.
Il n'existe donc pas, en pratique, trois documents réglementaires distincts. Il en existe deux : le pré-état daté et l'état daté. Le troisième nom n'est qu'une variante de langage, employée par certains professionnels ou dans certains modèles de documents.
Retenez ceci : si on vous parle d'« état daté de vente », demandez à quel moment il intervient. Avant le compromis, c'est le pré-état daté. Avant l'acte notarié, c'est l'état daté.
Tableau de synthèse : la différence en un coup d'œil
Voici les deux documents mis côte à côte.
| Critère | Pré-état daté | État daté |
|---|---|---|
| Moment | Avant le compromis de vente | Avant l'acte authentique |
| Fonction | Informer l'acheteur | Régler les comptes de copropriété |
| Destinataire principal | L'acheteur | Le notaire |
| Contenu | Charges, travaux votés, procédures, règlement | Comptes précis à la date de vente |
| Qui l'établit | Syndic, ou service en ligne conforme | Syndic |
| Qui le paye | Le vendeur (usage) | Le vendeur |
| Prix | Libre (souvent modéré) | Plafonné à 380 € TTC |
Une nuance sur le prix. Le tarif de l'état daté est plafonné par décret à 380 euros TTC. Le pré-état daté n'obéit à aucun plafond réglementaire : son coût varie selon qui l'établit. C'est justement ce qui explique l'écart entre une facture de syndic et une prestation en ligne.
Pour la question du paiement, souvent source de tensions, consultez qui paye le pré-état daté.
Pourquoi cette confusion est si fréquente
Plusieurs raisons se cumulent. D'abord, les deux noms se ressemblent. « Pré-état daté » et « état daté » ne se distinguent que par un préfixe, ce qui n'aide personne.
Les documents partagent aussi une partie de leur contenu. Charges, fonds de travaux, procédures en cours : ces éléments figurent dans les deux. Un vendeur qui a déjà vu le pré-état daté croit parfois reconnaître l'état daté, et inversement.
La chronologie brouille les pistes. Entre le compromis et l'acte notarié, il s'écoule souvent trois à quatre mois. Beaucoup de vendeurs oublient qu'un second document sera réclamé à la fin, et s'étonnent d'une nouvelle demande du notaire.
Le vocabulaire des intervenants eux-mêmes ajoute son grain de sel. Certains parlent d'« état daté » pour désigner le pré-état daté du compromis. Résultat : un vendeur commande un document plafonné à 380 euros alors qu'un pré-état daté suffisait à ce stade.
Si vous préparez votre vente, la chronologie du vendeur en copropriété replace chaque document dans le calendrier.
Comment savoir quel document vous devez fournir
La règle est simple si vous suivez le calendrier de la vente. Voici les repères.
- Avant de signer le compromis : c'est le pré-état daté. Votre agent ou le notaire vous le réclame pour annexer les informations obligatoires au compromis.
- Après le compromis, pendant l'instruction : rien de particulier côté copropriété, sauf demande spécifique du notaire.
- Quelques jours avant l'acte authentique : c'est l'état daté. Le notaire le sollicite directement auprès du syndic pour arrêter les comptes.
Dans presque tous les cas, vous n'avez donc à vous préoccuper que du pré-état daté. L'état daté est demandé et géré par le notaire lui-même auprès du syndic, sans que vous ayez à le commander. Vous en supportez le coût, mais pas la démarche.
La page officielle sur la vente d'un logement en copropriété détaille cette articulation si vous souhaitez une source publique.
Questions fréquentes
Un seul document peut-il suffire pour toute la vente ?
Non. Le pré-état daté et l'état daté répondent à deux besoins distincts, à deux moments distincts. Le pré-état daté informe l'acheteur avant le compromis ; l'état daté arrête les comptes avant l'acte notarié. Aucun ne remplace l'autre. Les deux seront réclamés au cours d'une même vente.
Peut-on contester un état daté ?
L'état daté reflète les comptes du syndic à une date précise. Un montant vous paraît erroné ? Vous pouvez demander au syndic de justifier chaque ligne et de corriger une éventuelle erreur. La contestation porte sur le fond comptable, pas sur le document lui-même. Mieux vaut la soulever avant l'acte, car les sommes sont ensuite retenues sur le prix.
Qui établit chacun de ces documents ?
L'état daté est établi exclusivement par le syndic, car lui seul détient les comptes à jour. Le pré-état daté, en revanche, peut être produit par le syndic ou par un service en ligne conforme à l'article L.721-2, à partir des documents de la copropriété. Cette ouverture explique la différence de prix constatée d'un cas à l'autre.
Le notaire peut-il demander un autre document ?
Oui. Au-delà de ces deux pièces, le notaire peut réclamer un certificat de l'article 20 (attestant l'absence de dette) ou des documents complémentaires selon la situation de la copropriété. Si le notaire émet une réserve sur un pré-état daté, notre article sur le cas où le notaire refuse le pré-état daté vous explique la marche à suivre.
Ce que vous pouvez faire maintenant
- Vérifiez à quelle étape vous en êtes : avant le compromis, préparez le pré-état daté ; le reste attendra le notaire.
- Distinguez clairement les deux factures à venir : l'une pour le pré-état daté, l'autre plafonnée à 380 euros pour l'état daté.
- Si un professionnel emploie le terme « état daté de vente », demandez-lui le moment d'intervention pour lever tout doute.
Pour commander votre pré-état daté conforme sans attendre le syndic, notre service en ligne le génère à partir de vos documents de copropriété, avec garantie en cas de refus du notaire.