Pré-état daté : quand est-il obligatoire ?

Dès que vous vendez un lot en copropriété, le pré-état daté est obligatoire. L'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation vous impose de transmettre ces informations financières et juridiques à l'acquéreur avant la signature de la promesse ou du compromis. La règle vaut pour les appartements comme pour les lots accessoires vendus seuls.

Tout vient de la loi ALUR du 24 mars 2014, qui a renforcé l'information de l'acheteur en copropriété. L'idée tient en une phrase : votre acquéreur doit savoir dans quoi il s'engage avant de signer. L'état des charges, la santé financière du syndicat, les travaux votés.

Pré-état daté : quand est-il obligatoire selon la loi ?

Tout se règle par l'article L.721-2 du CCH. Le texte vise « tout immeuble bâti soumis au statut de la copropriété ». Traduction : dès que le bien que vous vendez relève d'un règlement de copropriété, l'obligation s'applique.

Le moment compte autant que le principe. Les documents doivent être annexés à la promesse de vente, au compromis ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique. L'acheteur en prend donc connaissance avant de s'engager, ce qui fait courir son délai de rétractation de dix jours sur des bases complètes.

Vous pouvez consulter le détail du texte sur l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation. Pour une lecture pas à pas, nous l'avons décortiqué dans notre explication de l'article L.721-2 du CCH.

Une précision utile. On parle ici du pré-état daté, distinct de l'état daté fourni par le syndic au moment de l'acte. Si la nuance vous échappe, la différence entre pré-état daté et état daté est expliquée dans un article dédié.

Pour quels biens le pré-état daté s'impose-t-il ?

L'obligation ne dépend ni de la taille ni de la valeur du lot. Elle dépend d'une seule chose : le bien est-il, oui ou non, un lot de copropriété ? Trois grandes situations reviennent dans les ventes courantes.

• L'appartement principal : c'est le cas le plus fréquent. Le pré-état daté est systématiquement requis.
• Le lot accessoire vendu avec le logement : un parking ou une cave rattaché à l'appartement est couvert par le même pré-état daté.
• Le lot accessoire vendu seul : un garage, une cave ou un emplacement de stationnement cédé indépendamment reste un lot de copropriété. L'obligation demeure.

Un exemple. Vous habitez une autre commune et vous vendez uniquement le box que vous possédiez dans votre ancienne résidence. Même sans logement attaché, ce box est un lot avec des tantièmes et des charges. Votre acheteur a droit à la même information qu'un acquéreur d'appartement.

Ce point surprend beaucoup de vendeurs. Nous l'avons détaillé pour les ventes de parking ou de cave en copropriété, car les cas se multiplient avec la cession séparée des stationnements.

Les cas où le pré-état daté n'est pas exigé

Quelques situations échappent à l'obligation. Elles tiennent soit à la nature du bien, soit à la nature de l'opération.

La première concerne les immeubles qui ne relèvent pas du statut de la copropriété. Une maison individuelle vendue seule, sans parties communes ni syndicat, n'a pas de pré-état daté. Logique : il n'y a pas de copropriété à documenter.

La VEFA, ou vente en l'état futur d'achèvement, suit un régime distinct. Quand vous achetez un logement sur plan auprès d'un promoteur, l'information passe par le contrat de réservation et les pièces propres à la construction. Le pré-état daté tel que prévu par L.721-2 ne s'applique pas à cette première vente par le promoteur.

Certaines mutations à titre gratuit sortent aussi du champ. Une succession ou une donation n'est pas une vente : personne n'achète, donc pas de pré-état daté au sens de la loi. La nuance compte, car beaucoup de personnes héritant d'un appartement s'interrogent à tort.

Les cas frontières qui posent question

Entre l'obligation claire et l'exclusion nette, des situations intermédiaires reviennent souvent. Voici comment elles se traitent en pratique.

La vente entre deux copropriétaires de l'immeuble

Vous vendez votre lot à un voisin déjà propriétaire dans la résidence. On pourrait croire qu'il connaît tout du syndicat. La loi ne fait pourtant pas d'exception : l'acquéreur, même déjà copropriétaire, doit recevoir le pré-état daté du lot vendu. Les charges et la situation propre à ce lot lui sont nécessaires.

La revente rapide d'un bien acheté en VEFA

La première vente par le promoteur échappe à l'obligation. Mais si vous revendez ce même appartement quelques années plus tard, vous êtes un vendeur classique en copropriété. Le pré-état daté redevient obligatoire pour cette revente.

La vente d'un lot dans une copropriété récente

Une résidence livrée depuis peu reste une copropriété dès la mise en place du syndicat et du règlement. Le fait que l'immeuble soit récent ne dispense de rien. Le pré-état daté doit refléter la situation, même si l'historique financier est court.

Que contient le pré-état daté obligatoire ?

Le document n'est pas un simple formulaire. Il rassemble des informations précises sur le lot et sur le syndicat. L'acheteur y trouve notamment :

1. Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et hors budget pour les deux derniers exercices.
2. Les sommes pouvant rester dues au syndicat par le vendeur, et celles que l'acheteur pourrait avoir à supporter.
3. L'état global des impayés de charges au sein de la copropriété et de la dette éventuelle envers les fournisseurs.
4. Les informations sur le fonds de travaux et sa quote-part attachée au lot.

S'y ajoutent les documents annexes prévus par la loi : règlement de copropriété, derniers procès-verbaux d'assemblée, carnet d'entretien, diagnostic technique global lorsqu'il existe. Si vous voulez le panorama complet de son utilité, voyez à quoi sert le pré-état daté.

Une situation concrète. Votre acheteur découvre, grâce au pré-état daté, qu'un ravalement a été voté en assemblée pour 4 200 euros à votre charge. Sans ce document, il aurait signé sans connaître cette dépense, et la transaction aurait pu se tendre après coup. Le pré-état daté évite ces mauvaises surprises.

Qui doit fournir le pré-état daté et dans quel délai ?

La transmission de ces informations à l'acquéreur vous incombe, à vous le vendeur. En pratique, vous vous appuyez sur les données détenues par votre syndic, qui connaît l'état des comptes et les décisions d'assemblée. Le sujet de l'obligation du syndic de fournir le pré-état daté mérite d'être anticipé.

Le délai, voilà le point sensible. Une vente avance vite, et l'attente des informations peut retarder la signature du compromis. C'est pourquoi certains vendeurs préparent eux-mêmes leur pré-état daté à partir des documents qu'ils détiennent déjà. Nous expliquons cette démarche dans faire son pré-état daté soi-même.

Notre service produit votre pré-état daté en ligne pour 39 euros, conforme à L.721-2 du CCH, avec une garantie satisfait ou remboursé si le notaire le refuse. Une solution quand les délais se resserrent et que vous voulez sécuriser votre dossier sans attendre. Pour mieux cerner le coût général de ce document, comparez avec le prix d'un pré-état daté.

Questions fréquentes

Le pré-état daté est-il obligatoire pour la vente d'un parking seul ?

Oui. Un emplacement de stationnement vendu seul reste un lot de copropriété avec ses tantièmes et ses charges. L'obligation prévue par L.721-2 s'applique de la même manière que pour un appartement.

Faut-il un pré-état daté pour la vente d'une cave seule ?

Oui également. Une cave cédée indépendamment d'un logement demeure un lot soumis au statut de la copropriété. Votre acquéreur a droit aux informations financières et juridiques correspondantes avant de signer.

Le pré-état daté est-il requis en cas de succession ou de donation ?

Non, pour la transmission elle-même. Une succession ou une donation est une mutation à titre gratuit, sans acquéreur qui achète. En revanche, si l'héritier ou le donataire revend ensuite le bien, cette vente redevient soumise à l'obligation.

Et pour un logement acheté sur plan dans une copropriété en construction ?

La première vente par le promoteur en VEFA suit le régime du contrat de réservation, pas celui du pré-état daté. Dès que vous revendez ce logement plus tard, en tant que propriétaire, le pré-état daté s'impose normalement.

Que se passe-t-il si je signe sans pré-état daté ?

Le délai de rétractation de l'acheteur ne court pas tant que les informations ne lui ont pas été remises. La signature peut être fragilisée et le notaire est en droit de demander le document avant l'acte. Sur ce point, voyez le refus du notaire en l'absence de pré-état daté.

Vos prochaines étapes

Vous savez désormais que l'obligation suit le statut du bien, pas sa taille ni l'opération envisagée. Pour avancer sereinement dans votre vente, trois actions concrètes :

• Vérifiez le statut de votre lot : appartement, parking ou cave, dès qu'il relève d'un règlement de copropriété, prévoyez le pré-état daté.
• Rassemblez vos documents dès la mise en vente : derniers procès-verbaux d'assemblée, appels de charges, décompte du fonds de travaux. Vous gagnerez plusieurs jours au moment du compromis.
• Générez votre pré-état daté en ligne depuis notre page d'accueil si les délais sont courts, avec la garantie de remboursement en cas de refus du notaire.

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