Vendre un appartement loué avec pré-état daté

Vendre un appartement loué avec un pré-état daté ne change rien à la nature du document. Le pré-état daté décrit la situation de votre lot au sein de la copropriété : charges, fonds de travaux, procédures en cours. Il ignore totalement la présence d'un locataire. La vente d'un bien occupé, elle, impose d'autres pièces, distinctes du pré-état daté.

Beaucoup de vendeurs confondent les deux registres. D'un côté, vos obligations vis-à-vis de la copropriété. De l'autre, celles liées au bail. Le pré-état daté relève du premier. Le bail, l'état des lieux et les éventuels droits du locataire relèvent du second.

Le pré-état daté reflète le lot, pas l'occupation

Le pré-état daté est exigé par l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation, issu de la loi ALUR du 24 mars 2014. Il informe votre acheteur sur la situation financière et juridique du lot vendu, à annexer dès le compromis ou la promesse de vente.

Ce document décrit le lot comme une part de la copropriété. Il indique les charges courantes appelées, votre quote-part du fonds de travaux, les sommes éventuellement dues au syndic, les procédures judiciaires impliquant le syndicat. Que votre appartement soit vide, occupé par vous-même ou loué à un tiers, le contenu reste identique.

Prenons un exemple. Vous vendez un deux-pièces loué 720 € par mois depuis trois ans. Le pré-état daté mentionnera votre quote-part de charges, disons 1 200 € annuels, et votre part du fonds de travaux ALUR, par exemple 2 800 €. Le loyer, le nom du locataire, la date d'entrée : rien de tout cela n'y figure. Le syndic ne connaît d'ailleurs pas ces informations, et n'a pas à les connaître.

Si vous vous interrogez sur le contenu exact, notre article sur les documents qui composent un pré-état daté détaille chaque rubrique.

Les documents qui s'ajoutent pour un bien loué

La location appelle des pièces que le pré-état daté ne couvre pas. Votre acheteur achète un appartement, mais aussi un bail en cours. Il en devient automatiquement le nouveau bailleur à la signature de l'acte authentique, sans rupture pour le locataire.

Vous devrez donc transmettre, en plus du pré-état daté :

• le contrat de bail signé, avec ses avenants éventuels ;
• l'état des lieux d'entrée, et celui de sortie s'il existe ;
• les justificatifs de paiement du dépôt de garantie ;
• le décompte des charges récupérables des dernières années ;
• la dernière quittance de loyer ou un relevé de paiements.

Ces éléments ne passent pas par le syndic. Vous les détenez vous-même, ou votre gestionnaire si vous avez délégué la location. Rassemblez-les tôt, en parallèle de votre pré-état daté commandé en ligne, pour ne pas retarder le notaire.

Le dépôt de garantie mérite une attention particulière. À la vente, il est transféré au nouveau propriétaire, qui devra le restituer au locataire en fin de bail. Cela se règle généralement par une ligne dans le décompte notarial. Indiquez clairement son montant à votre acheteur dès les premières discussions.

Le droit de préemption du locataire

C'est la particularité la plus sensible. Selon les circonstances de la vente, votre locataire peut bénéficier d'un droit de préemption, c'est-à-dire la possibilité d'acheter le logement en priorité, avant tout autre acquéreur.

Ce droit ne s'applique pas systématiquement. Tout dépend de la nature de la vente.

Quand le locataire est prioritaire

Si vous vendez le logement libre de toute occupation, vous devez d'abord donner congé pour vendre à votre locataire, en respectant le préavis légal lié à l'échéance du bail. Ce congé vaut offre de vente. Le locataire dispose alors de deux mois pour se positionner au prix annoncé.

Si vous vendez le logement occupé, c'est-à-dire avec le locataire en place et le bail qui se poursuit, ce droit de préemption ne joue pas. L'acheteur reprend simplement le bail aux conditions existantes. C'est le cas le plus courant pour un investissement locatif.

Un exemple concret. Vous vendez à un investisseur qui souhaite conserver le locataire pour percevoir les loyers : pas de congé, pas de préemption. À l'inverse, vous vendez à un acquéreur qui veut habiter le bien : il faudra d'abord purger le congé pour vendre, ce qui peut décaler la transaction de plusieurs mois.

Pour le détail des règles applicables, la fiche officielle sur la vente d'un logement en copropriété du service public précise les délais et les formes de notification.

Ce que vous devez révéler à l'acheteur

La transparence n'est pas une option. Votre acheteur s'engage sur la base des informations que vous lui fournissez, et toute dissimulation peut fonder une action après la vente.

Communiquez sans détour la situation locative : montant du loyer, date d'effet du bail, régime applicable, présence d'un dépôt de garantie, encadrement éventuel des loyers dans votre commune. Un acheteur averti décide en connaissance de cause, et le notaire dispose des pièces nécessaires pour rédiger l'acte.

Le pré-état daté complète cette information sur le versant copropriété. Pour mémoire, ce document a une durée de validité limitée, souvent appréciée autour de plusieurs mois par le notaire. Si votre vente occupée traîne à cause d'un congé en cours, vérifiez que votre pré-état daté reste valable au moment de l'acte authentique. Sinon, une actualisation peut être demandée.

Notez aussi les erreurs fréquentes sur le pré-état daté, qui ne disparaissent pas parce que le bien est loué. Une quote-part de fonds de travaux mal reportée reste un motif de blocage chez le notaire.

Comment l'acheteur lit ces informations

Un acquéreur d'appartement loué raisonne en rendement. Il croise le loyer annuel avec le prix d'achat et les charges. Les chiffres du pré-état daté entrent directement dans son calcul.

Reprenons notre deux-pièces loué 720 € par mois, soit 8 640 € de loyers annuels. Si l'acheteur paie 180 000 €, le rendement brut s'établit autour de 4,8 %. Mais il déduira ensuite les charges non récupérables, la taxe foncière, et provisionnera le fonds de travaux. Votre pré-état daté lui donne justement la mesure de ces charges et de votre part du fonds ALUR.

Un fonds de travaux bien doté rassure : il signale une copropriété qui anticipe. À l'inverse, une procédure judiciaire en cours ou des appels de charges impayés par d'autres copropriétaires apparaissent dans le document et pèsent sur la négociation. Mieux vaut les présenter vous-même que les laisser découvrir.

Questions fréquentes

Peut-on cacher que l'appartement est loué ?

Non. La situation locative est une information déterminante pour l'acheteur, et la dissimuler vous expose à une action en justice après la vente. Le bail se transmet de plein droit au nouveau propriétaire : il prendra connaissance de la location au plus tard à la signature. Annoncez la location dès l'annonce et le compromis.

Et si un congé pour vendre est déjà en cours ?

Vous devez l'indiquer clairement. Un congé pour vendre purge le droit de préemption du locataire et conditionne la vente du bien libre. Si le locataire n'a pas répondu dans son délai de deux mois, vous pouvez vendre à un tiers, mais à un prix qui ne lui soit pas plus favorable sans le réinformer. Le notaire vérifiera la régularité de cette procédure.

Le pré-état daté inclut-il le loyer ?

Non. Le pré-état daté décrit le lot dans la copropriété : charges, fonds de travaux, dettes éventuelles, procédures. Le loyer, le bail et le dépôt de garantie n'y figurent pas, car ils relèvent de votre relation avec le locataire, pas du syndic. Ces informations passent par des documents séparés.

Le pré-état daté coûte-t-il plus cher pour un bien loué ?

Non, le bien occupé ne change ni le contenu ni le tarif du pré-état daté. La question du paiement du pré-état daté suit les mêmes règles que pour un logement vide : c'est le vendeur qui le commande et le finance.

Comment l'acheteur évalue-t-il le rendement ?

Il compare le loyer annuel au prix d'achat, puis affine en retirant les charges non récupérables, la taxe foncière et la provision pour travaux. Les données du pré-état daté nourrissent ce calcul. Un dossier complet, avec bail et décompte de charges, accélère sa prise de décision.

Vos prochaines étapes

Pour avancer sans perdre de temps :

1. Rassemblez dès maintenant le bail, l'état des lieux d'entrée et le justificatif de dépôt de garantie, puis tenez-les prêts pour le notaire.
2. Déterminez avec votre acheteur si la vente se fait occupée ou libre, car cela conditionne l'éventuel congé pour vendre et le droit de préemption.
3. Commandez votre pré-état daté en ligne et vérifiez sa validité par rapport au calendrier réel de votre vente, surtout si un congé allonge les délais.